در مطالعات شهری، اراضی شهری به مفهوم متفاوت به کار می‌رود که هریک، برحسب مورد، با یکدیگر فرق می‌کند. به‌عنوان مثال، اراضی از نظر نوع کاربری، کیفیت خاک، شرایط زمین‌شناختی، قیمت و ارزش، قطعه‌بندی و نظایر آن، هریک معنی ویژه‌ای دارد. در همین معنا، قطعه زمین به معنی واحد زمینی است که از طریق تفکیک حاصل شده باشد؛ به سخن دیگر، قطعه زمین، زمین تحت پوشش، یعنی سهمی از زمین که زیر پوشش ساختمانها و ساختارهای فرعی قرار می‌گیرد و تابع شرایط منطقه‌بندی زمین است. زمین قابل ساخت، یعنی آن قسمت از اراضی که برای کاربری مناسب است و به همین صورت، زمین متروکه عبارت از زمینی است که دارای سابقه استفاده بوده، ولی هم‌اکنون رها مانده و تولیدی نیست. به‌هرترتیب، آن نوع از زمینهایی که در شهر یا محیط پیرامون آن که براساس قطعه‌بندیهای مختلف تحت کاربری قرار داشته یا امکان کاربری برای آنها در آینده وجود داشته باشد، اراضی شهری خوانده می‌شوند. قابلیت زمین نیز به معنای آن است که تا چه اندازه می‌توان اراضی را به‌منظور کاربریهای مختلف مورد استفاده قرار داد.

     حوزه‌بندی یا منطقه‌بندی شهری (‌ حوزه‌بندی شهری) و قواعد آن یکی از مهم‌ترین مباحث برنامه‌ریزی شهری در عرصه‌های مرتبط با استفاده از اراضی شهری است. منطقه‌بندی زمین به مفهوم آن است که زمین از حیث نوع کاربری، نحوه ایجاد ساختمانها، چگونگی قطعه‌بندی و حدود ارتفاع ساختمانهای احداثی در آن، چگونه باید باشد. اهمیت این موارد براساس حفظ ارزش اراضی، نظام‌دهی به ویژگیهای کالبدی محله‌ها و بالاخره محافظت از جایگاه انواع تأسیسات عمومی و رفاهی قرار دارد و برنامه‌های کالبدی شهر را بر نظم و مقررات استوار می‌سازد.

     براساس قانون زمین شهری مصوب 1366ش مجلس شورای اسلامی، اراضی شهری عبارت از زمینهایی است که در داخل محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است. به‌موجب همین قانون، اراضی شهری متشکل از 3 نوع اراضی دایر، بایر و موات است. منظور از اراضی دایر، زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و درحال‌حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک قرار دارد. این‌گونه اراضی صرفاً اراضی کشاورزی یا تحت آیش را شامل می‌شود. اراضی بایر عبارت از آن‌گونه زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته است، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. در مقابل، منظور از اراضی موات زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. اراضی شهری از نظر نوع مالکیت نیز به 3 دسته دولتی (ملی)، خصوصی و وقفی تقسیم می‌شوند که هریک مقررات مخصوص به خود را دارند. طبق ماده 11 قانون زمین شهری، وزارت مسکن و شهرسازی موظف است که براساس سیاست عمومی کشور و طبق آئین‌نامه اجرایی، به آماده‌سازی و عمران و واگذاری زمینهای دولتی اقدام نماید. در این اقدام باید اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز جمعیت ساکن نیز احداث شود. در ارتباط با اراضی خصوصی، طبق مواد
29-39 قانون مدنی مصوب 1307ش، ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه‌هایی شامل مالکیت اعم از عین یا منفعت، حق انتفاع و حق ارتفاق به ملک غیر داشته باشند. هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرفی را دارد، زیرا هیچ مالی را نمی‌توان از تصرف صاحب آن بیرون آورد، مگر به حکم قانون. مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا که بالا رود؛ همچنین است نسبت به زیرزمین. به‌این‌ترتیب، مالک حق هرگونه تصرف در هوا و فراز گرفتن را دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد. طبق ماده 55 همین قانون، وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل در راه خدا و در طلب خیر نذر شود. علاوه‌براین، منظور از اراضی وقفی آن‌گونه اراضی است که واقف آن، زمین را به‌منظور خیرات و کارهای نیک واگذار می‌نماید؛ مانند باغ و مزرعه که در ایران دارای سابقه طولانی است.

     براساس آئین‌نامه قانون زمین شهری مصوب 1371ش، آماده‌سازی زمین مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی، زمین دولتی یا خصوصی را برای احداث مسکن مهیا می‌سازد و با انجام عملیات زیربنایی، مانند تعیین بر و کف، تسطیح و آسفالت معابر، تأمین شبکه‌های تأسیساتی آب و برق و تلفن، جمع‌آوری و دفع آبهای سطحی و زباله و انجام عملیات روبنایی، مانند احداث مدارس، درمانگاه، واحد انتظامی، فضای سبز، آتش‌نشانی، اماکن تجاری و نظایر آن، اراضی را برمبنای ضوابط در اختیار تعاونیهای مسکن یا متقاضیان قرار می‌دهد. به‌موجب ماده 15 قانون زمین شهری، هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر به‌منظور عمران و احداث بنا، باید با رعایت مقررات وزارت مسکن و شهرسازی صورت پذیرد. مواد 17 و 19 آئین‌نامه این قانون به توضیح این موارد می‌پردازد.

     درخصوص تفکیک و افراز اراضی طبق قوانین حقوقی ایران، تعاریف مشخصی وجود دارد. تفکیک اراضی به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان یا ملک- زمین- به قطعات کوچک‌تر است، درحالی‌که افراز عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء یک زمین است، هرگاه شرکاء بخواهند هریک سهم خود را از زمین مشخص نمایند. به‌این‌ترتیب، عمل جداسازی سهم هر شریک را افراز گویند. برطبق مقررات، مرجع رسیدگی به تفکیک یا افراز زمین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. در ارتباط با اراضی شهری، واگذاری زمین و مسکن و مواردی نظیر آن، سازمان ملی زمین و مسکن، که زیرنظر مستقیم وزیر مسکن و شهرسازی است، اقدام می‌کند.

کتاب‌شناسی:

- سیف‌الدینی، فرانک. فرهنگ واژگان برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای. شیراز: دانشگاه شیراز، 1378.

- سیف‌الدینی، فرانک. زبان تخصصی برنامه‌ریزی شهری. تهران: آییژ، 1381.

- شیعه، اسماعیل. مبانی برنامه‌ریزی شهری. چاپ هجدهم، تهران: دانشگاه علم و صنعت ایران، 1386.

- عبادی، شیرین. حقوق معماری. تهران: روشنگران، 1371.

- معین، محمد. فرهنگ فارسی. تهران: امیرکبیر، 1362.

- منصور، جهانگیر. مجموعه قوانین. با آخرین اصلاحات، قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و قانون مدنی، تهران: دوران، 1377.

- Cowan, R. The Dictionary of Urbanism. Streetwise Press, G.B., 2005.

- Whittick, A. (ed). Encyclopedia of Urban Planning. Krieger Pub Co., 1974.