برای مهیا کردن شرایط ایجاد واحدهای مسکونی و یا موارد دیگر در قالب یک برنامه توسعه شهری به انجام میرسد. به سخن دیگر، پس از تحصیل زمین (land assembly) بهمنظور ایجاد یک سایت قابل توسعه، آمادهسازی زمین در مقابل توسعههای شهری افسار گسیخته، خودانگیخته، بدون برنامه و ناهماهنگ میان مسکن و خدمات ضروری مسکن، با تأکید بر این اصل مهم و زیربنایی که مسکن صرفاً یک سرپناه نیست، صورت میگیرد. بهاینترتیب، مهمترین هدف پروژههای آمادهسازی، عرضة زمین مسکونی یا مسکن توأم با خدمات مورد نیاز مسکن (تحقق توسعه شهری متعادل) است. علاوهبراین برنامههای آمادهسازی زمین مجال بسیار مغتنمی برای شهرسازان است، تا بدین طریق انگارههای شهرسازی ناب را متجلی سازند.
اینگونه برنامهها در برنامهریزی شهری ( برنامهریزی شهری) با 4 مقوله عمدة شهرسازی یعنی تراکم، کاربری اراضی ( کاربری زمین)، چگونگی گسترش آتی و شبکه ارتباطی سروکار دارند. از آنجا که برنامههای آمادهسازی عموماً در کنار یک شهر به انجام میرسد و در صورت اجرا، در ارتباط متقابل با آن شهر قرار میگیرد و بهعلاوه، مکانیزمها و فعل و انفعالات اقتصادی حاکم بر جامعه شهری کشور نیز بر آن تأثیر میگذارد، ضروری است که این 4 مقوله در ارتباط با شهر همجوار و فعل و انفعالات موجود در سطح بالاتر (سطوح منطقهای و ملی) نیز مورد بررسی و تحلیل قرار گیرند. بهعبارت دیگر، همانند تأثیر ظروف مرتبطه، شهر همجوار با شهرنشینی و شهرسازی زمین تحت آمادهسازی در ارتباط است و نمیتوان برنامهریزی شهری و آمادهسازی زمین را بهطور مستقل و مجرد انجام داد. ازاینرو جهت اطمینان از موفقیت پروژههای آمادهسازی زمین میبایست پیش از اجرا، مطالعاتی درباره جمعیت استفادهکننده از آن، یعنی ویژگیهای اقتصادی، اجتماعی و نیازهای خاص آنها صورت گیرد.
علاوهبراین، لازم است وضعیت مکان پروژه از حیث وضعیت مالکیت، دسترسی، ابعاد، اندازه و حدود، وضعیت مناطق همجوار، ویژگیهای زمینشناختی و طبیعی از جمله ناهمواری، شیب، جنس خاک، گسلها و مسیلها، آبهای سطحالارضی و تحتالارضی، وضعیت چشماندازهای طبیعی، پوشش گیاهی، وضعیت آلودگیهای موجود محیط زیست و آلودهکنندههای محیط زیست مورد بازدید و مطالعه دقیق قرار گیرد. در این مرحله و پیش از آغاز عملیات اجرایی، انجام مطالعات ارزیابی اثرات توسعه بر محیط زیست (EIA)، بهویژه در برنامههای بزرگ آمادهسازی زمین کاملاً مورد تأکید قرار میگیرد.
در ایران وفق ماده 22 از فصل چهارم آئیننامه اجرایی قانون زمین شهری کشور (مصوب 1371ش هیئت وزیران)، آمادهسازی زمین عبارت از مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی ( وزارت مسکن و شهرسازی)، زمین را برای احداث مسکن مهیا میسازد. این عملیات شامل موارد زیر است:
· عملیات زیربنایی، از قبیل تعیین بر و کف، تسطیح و آسفالت معابر، تأمین شبکههای تأسیساتی آب و برق، جمعآوری و دفع آبهای سطحی و فاضلاب و غیره؛
· عملیات روبنایی، شامل احداث مدارس، درمانگاه، واحد انتظامی، فضای سبز، اداره آتشنشانی، اماکن تجاری، خدماتی و نظایر آن.
همچنین درخصوص تأسیسات روبنایی در ماده 26 آئیننامه مزبور آمده است: در کلیه طرحهای آمادهسازی، تأسیسات روبنایی (مطابق دستورالعمل تعیین سرانه تأسیسات روبنایی ابلاغ شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی)، مانند مدارس، درمانگاه، فضای سبز و نظایر آن تا حدّ امکان از محل عواید اماکن تجاری، زمینهای واگذاری همان شهر، احداث شده و عرصه و اعیان آنها بهصورت رایگان به دستگاههای بهرهبرداری کننده تحویل میشود.
در برنامههای آمادهسازی زمین بهای تمام شده هر قطعه زمین برای امر مسکن عبارت است از قیمت منطقهای زمین در زمان واگذاری بهعلاوه همة هزینههای انجام شده برای آمادهسازی آن طبق دستورالعمهای قانونی.
در برنامهریزی و طراحی شهری ( طراحی شهری)، باید فعالیتهای مربوط به آمادهسازی زمین همزمان با طراحی معماری و سیستم ارتباطات صورت پذیرد. در طراحی این مجموعه، علاوهبر نقشههای دقیق توپوگرافی، اطلاعات مربوط بهحدود انواع مختلف خاک، سطح آبهای زیرزمینی و سایر مشخصات مربوط به زمین اهمیت اساسی دارند. برای آمادهسازی زمین جهت احداث ساختمانها برحسب مورد، تدابیر خاص مانند تسطیح، پائین بردن سطح آبهای زیرزمینی، جلوگیری از لغزش خاک و زمین و حرکت گل و احداث سیلبندها لازم است.
بهطورکلی، از مهمترین شرایطی که موجب موفقیت طرحهای آمادهسازی زمین میشود، میتوان به موارد ذیل اشاره نمود:
· ملاحظات زیستمحیطی در مکانیابی و آمادهسازی اراضی بهصورت ویژه لحاظ شود؛
· احداث و بهرهبرداری از واحدهای مسکونی بسیار سریعتر از احداث و بهرهبرداری تأسیسات و تجهیزات شهری صورت نگیرد؛
· سطح اراضی آمادهسازی بهمنظور کاربری مسکونی، در توازن با سایر کاربریها باشد و میزان زمین عرضه شده با توان تولید مسکن و توان توسعه شهر همجوار تناسب معقول داشته باشد؛
· وضعیت شبکههای ارتباطی و کیفیت دسترسی از شهر همجوار، همزمان با آمادهسازی زمین مورد توجه برنامهریزان قرار گیرد؛ و
· گرایش به آمادهسازی زمینهای مجاور شهر موجب نادیده انگاشتن ظرفیتهای توسعه بافتهای موجود شهری، بهویژه احیاء بافتهای قدیمی نشود.
کتابشناسی:
- حجتی اشرفی، غلامرضا. مجموعه کامل قوانین و مقررات شهرداری و شوراهای اسلامی. انتشارات کتابخانه گنج دانش، 1374.
- معاونت امور مسکن. برنامهریزی شهری در پروژههای آمادهسازی زمین. وزارت مسکن و شهرسازی، 1367.
- Davidson, F. and Payne, G.K. Urban Housing Project Manual. Liverpool: Liverpool University Press, 1993.
- Untermann and Small. Site Analysis in Site Planning for Cluster Housing. USA, New York: Van Nostran Reinhold, 1977.
- Cowan, Robert. The Dictionary of Urbanism. Streetwise Press, 2005.
